Льготная ипотека в 2026 году: новые правила и возможности для покупателей

С 2026 года условия льготной ипотеки претерпели значительные изменения, в основном в сторону ужесточения. Некоторые новшества были заранее анонсированы, тогда как другие стали известны только в последние месяцы. Несмотря на это, программы государственной поддержки остаются ключевым инструментом для множества семей, стремящихся приобрести жилье. Эксперты проекта Мои финансы разобрали, как новые правила повлияют на покупателей недвижимости, сообщает Ваши личные финансы.

Основные характеристики льготной ипотеки

Государственные ипотечные программы продолжают занимать лидирующие позиции на рынке, составляя свыше 80% всех ипотечных сделок. В 2025 году общий объем выданных ипотечных кредитов в России достиг 4,1 трлн рублей, из которых 3,3 трлн рублей пришлись именно на льготные программы. В условиях высоких ставок рыночная ипотека остается в основном нишевым продуктом, а спрос сосредоточен на субсидируемых решениях.

Кто имеет право на Семейную ипотеку?

Программа Семейная ипотека остается основным вариантом финансирования. Ею могут воспользоваться как полные, так и неполные семьи с детьми до шести лет, а также многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами. Основные условия программы: процентная ставка от 6% годовых, срок кредита до 30 лет и минимальный первичный взнос в 20%. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для крупных городов и 6 млн рублей для остальных регионов. Возможен комбинированный кредит, если стоимость жилья превышает лимит.

Ужесточение требований

С 1 февраля 2026 года в массы входят новые правила. Теперь действуют ограничения: одна семья может оформить только одну льготную ипотеку, и при этом оба супруга обязаны быть указаны в кредитном договоре. Новшество исключает оформление нескольких кредитов на одну семью. Однако для сделок, заключенных до указанной даты, старые условия остаются в силе.

Кроме того, введен запрет на так называемые донорские ипотеки, где родственники или знакомые включались в сделку с целью получения льгот. Теперь доступ к программам возможен только для реальных соответствующих заемщиков, что должно повысить эффективность системы.

Сложности и возможности с комбинированными кредитами

Несмотря на ужесточения, есть и позитивные изменения. С 1 февраля 2026 года заемщикам разрешено рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита без ограничений. При этом льготная часть кредита сохранит ставку 6%. Однако рефинансирование не дает права на получение льготной ипотеки для тех, кто не прошел первоначальную проверку на соответствие условиям программы.

Основной страх заемщиков это возможность повышения ставки по кредиту. В обычных условиях банки не повышают ставки при соблюдении всех условий договора. Однако, если заемщик нарушит соглашение, это может привести к увеличению ставки или требованию досрочного погашения кредита.

Обсуждаются и возможные новые изменения, такие как дифференцированная ставка по Семейной ипотеке, учитывающая количество детей. Варианты все еще обсуждаются, и окончательные сроки введения новых правил не определены.